私拆亂改，“任性裝修”何時休？

在住宅“高層時代”，一戶人家裝修時若操作不慎，就可能讓整棟樓成為“危樓”。前不久哈爾濱某業主裝修過程中違規拆除承重墻引發熱議；就在近日，四會一業主動用大型機械拆除間隔墻體，打算將自己購買的多套房打通，已被當地有關部門責令停工。

連日來記者走訪了解到，業主“任性裝修”、違規裝修給其他住戶乃至整棟樓帶來安全隱患的情況時有發生。廣東省物業管理協會負責人表示，盡管各方已加強監管，但還有一些無物業管理的小區，業主在裝修房屋時安全問題只能靠自覺，這部分小區仍處于監管“盲區”；廣州城建開發設計院副院長、副總工程師李光星也提醒，市民對違規裝修帶來的危害還認識不足。“必須讓大家意識到，裝修絕不僅是一戶的小問題，而是事關整棟樓的大問題。”

“任性裝修”危害大。（@視覺中國）

業主改造房屋 警惕八類“違規裝修”行為

究竟哪些行為是違規裝修？哪些墻在裝修中不能拆？廣州城建開發設計院副院長、副總工程師李光星是廣東省超限高層抗震設計審查委員會專家，他介紹，俗稱的“承重墻”是特指住宅磚混結構中的磚墻，隨著住宅樓層越來越高，逐漸淘汰磚混結構而采用框架結構（包括異形柱框架結構）、剪力墻結構（包括短肢剪力墻）。“磚混結構中所有墻體都是承重墻（結構豎向構件）；在框架結構中，所有柱子是結構豎向構件，剪力墻結構中所有剪力墻是結構豎向構件。”

李光星表示，居民裝修中出現違規行為主要分以下幾類：

一是拆改房屋基礎、梁、柱、樓板、墻體等建筑結構構件。“如剪力墻、柱、梁等都是房屋結構構件，隨意打孔、鑿槽等行為必將削弱構件的承載力及耐久性。”

二是拆除廳出陽臺部分的剪力墻。“一些業主為了改善室內采光，擅自將連接客廳和陽臺的剪力墻體拆除，在進行改造時要請設計師判斷拆除的是否為承重墻。”

三是在承重墻或梁上打孔。較常見的是業主不在指定位置裝空調或油煙機，而在承重墻上或梁上重新打孔。“按照規范，在結構構件上打孔必須對孔的周圍進行加固。但很少有業主會采取加固措施。”

四是將不具備防水要求的房間、陽臺等改為衛生間。“這可能加重樓板的重力荷載，嚴重會導致樓板出現裂縫，同時可能造成房屋漏水，進而引發鄰里糾紛。”

五是在承重墻上開挖壁柜、門窗等洞口或擴大承重墻上原有門窗的尺寸。“個別業主在裝修中私自將外墻窗戶拓寬到1米，甚至拓寬成‘大落地窗’的效果，這些都會給整棟樓帶來安全隱患。”

六是在樓頂加層搭棚。這種做法加大了荷載，嚴重時可能導致整棟樓的地基受損，造成不均勻下沉、墻體開裂等，威脅樓體安全。

七是封陽臺，或在自家陽臺安裝抽水馬桶、淋浴龍頭等設施。“封陽臺會增加維護構件的重量，裝修方案須經有資質的設計企業復核。”

八是私自開挖地下室。“這種做法會影響建筑地基，危害極大。”

物管通常只能調解 數千元裝修押金難杜絕“任性裝修”

廣州某物業管理公司的康經理告訴記者，業主裝修帶來的糾紛大約占了該公司每年調解的各類小區糾紛的一半，盡管物業管理方對業主裝修進行嚴格管理，但“任性裝修”還是時有出現。像拆除承重墻這種情況在他管理的小區也曾出現過，幸虧當時被及時制止。“當時一位住在7樓的業主在裝修過程中沒有按照設計方案執行，準備將客廳出陽臺位置的兩面承重墻拆除，好在剛破拆了40厘米就被其樓上住戶發現并報告了物管。當我們去提醒業主承重墻不能拆時，對方一開始還不以為然；在說明拆承重墻的危害后，物業公司才請來專業的公司對整棟樓進行了及時加固。當時加固花費了6萬元，這位業主本人支付了2萬元。”

康經理表示，即便如此，樓上住戶還是反映自家陽臺墻體因為樓下的違規裝修而出現裂縫，此后，物管多次組織該裝修業主和樓上業主就墻體開裂一事進行多次調解，最終裝修住戶賠償樓上住戶5000元此事才暫告一段落。

康經理坦言，一旦因為違規裝修導致房屋出現安全隱患，物管通常也只能在住戶間協商解決，很難對違規業主進行更嚴厲的處罰。“物業管理公司的最大權限也就是要求業主‘恢復原狀’了，沒有更多對違規裝修行為的震懾措施。”

廣東省物業管理協會黨支部書記賀栩模表示，業主的“任性裝修”往往讓物業管理公司“壓力山大”。“一旦出現違規裝修，如果物業管理公司沒有盡到責任，就要承擔連帶賠償責任。”

賀栩模介紹，根據物業管理條例，業主進行裝修必須經過嚴格程序。“開工前，必須持以下資料向物業服務企業辦理登記手續：1.不動產權證明材料；2.申請人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;5.委托裝飾裝修企業施工的，需提供該企業相關資質證書的復印件；6.非業主的物業使用人，還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。”而在施工期間，物業公司要進行現場檢查，工程結束時，物業還要進行現場驗收。

賀栩模告訴記者，物業管理公司人手有限，不可能時時刻刻盯著住戶裝修。住戶一旦沒有完全按照施工方案來裝修，物管即便發現也只能采取事后補救措施。而在裝修中，裝修者會向物業管理公司繳交2000元~5000元的裝修押金，但這并不能百分之百杜絕“任性裝修”行為。“那些違規裝修的業主往往把押金視為罰款，沒打算要回來，但違規裝修給整棟樓帶來的隱患可遠不止這幾千元。”

裝修時違規拆除承重墻，會給整棟樓都帶來安全隱患。（圖文無關，來源：視覺中國）

律師：裝修公司資質影響責任分擔

廣州市人大代表、廣東穗恒律師事務所主任林淑菁此前曾多次調解此類因業主裝修引發的鄰里糾紛。她表示，在居民裝修過程中的確存在違規裝修行為，如擅自改變建筑結構、擴充使用面積、違規改變建筑外觀和供水供電線路等。“這些行為既違法也違規，像此前哈爾濱某業主裝修砸承重墻事件就是典型案例，不僅賠償額度巨大，還涉及周圍住戶的安置問題。”

林淑菁介紹，拆除承重墻對樓體造成損壞、影響樓內其他業主正常居住的行為構成對他人的侵權，從民事責任角度說需要進行賠償，包括停止侵害、消除危險、賠償損失等，但因為裝修業主本身沒那么強的賠償能力，所以讓其一人承擔損失幾乎不可能。“到最后基本都是以協商為主，違規裝修者頂多對樓上業主進行幾千到上萬元的補償。否則一旦進入訴訟程序，就是一個曠日持久的過程。”

林淑菁還介紹，根據民法典相關規定，不論是房主本人裝修還是租戶違規裝修導致樓體受損，房主都要承擔主要責任。而在施工時，房主或租戶聘請的施工方是否具有相關資質，在責任分擔上至關重要。“如果聘請的是有相關資質的正規裝修公司，那么裝修公司的責任極其重大，相關的法律后果主要由該裝修公司來承擔；但若聘請的施工公司不具有相關資質，那么裝修者和裝修公司要按照各自過錯承擔責任。”

潛在風險：無物業管理樓房仍處于監管“盲區”

除了有物業管理公司的小區外，還有一些居民樓的裝修處于監管“盲區”。賀栩模介紹，像廣州有一些老舊小區、城中村住房和村民自建房，這些樓房往往是沒有物業管理方的，這也意味著業主和房屋使用者在進行裝修時，安全問題只能靠自覺，頂多靠鄰居相互監督。“普通民眾無法全面了解鄰居裝修的大拆大改行為，這也使這部分房屋在裝修時存在較大安全隱患。即便有業主存在違規裝修，樓上樓下鄰居往往也是在發現天花板漏水或墻體出現裂縫后才意識到問題所在，但這時隱患已經形成了，只能事后補救。”

賀栩模表示，另一個制約監管的因素是，物業管理公司畢竟只是一家服務企業，本身沒有執法權，即便發現業主存在違規裝修行為也要先報告有關執法部門，才能督促業主對違規裝修行為進行整改。在此背景下，連日來網上也出現了“擴大權限、讓物業管理公司可直接制止違規裝修”的呼聲。對此賀栩模表示，對物業管理公司來說，權限擴大意味著相應的責任也擴大，這難免會給物業管理公司帶來額外的風險。“比如物管在直接制止業主違規裝修過程中可能就會與對方發生沖突。”

哈爾濱某業主私拆承重墻致樓棟開裂，建筑外立面出現破損。（@視覺中國）

如何規避“任性裝修”?

業主糾正錯誤觀念裝修行業也應加強自律

如何避免因一戶業主違規裝修使得整棟樓成“危樓”？受訪專家給出了建議。

李光星表示，有的業主會認為“房子是自己買的，想怎么改就怎么改。”但這是一個錯誤觀念。“過去大家的住宅都是平房或者低層樓，住戶裝修對左鄰右舍以及整體建筑安全相對無太大影響；而當住宅進入‘高層時代’，一層樓的住戶動輒數百上千人，樓層內部的設施也更加復雜，若是任性裝修，很可能會給整棟樓帶來安全隱患。”

所以他認為，業主首先要有這種意識：一戶的裝修絕不僅是自家的小問題，而是整棟樓的大問題。“此外，廣州市住房和城鄉建設局近期出臺的關于加強住宅室內裝飾裝修安全管理工作的緊急通知非常及時，住宅裝修實施的各方都應該按照通知精神執行，裝修方案一定要讓有資質的裝修公司把關。”

今年50多歲的何師傅在廣州做裝修20多年，目前是一支裝修工程隊的負責人。“我們經常接到這類請求，一些業主為了讓室內空間更大或追求理想的房屋格局，想要打通部分承重結構。”何師傅表示，他對此通常都會及時制止。

在林淑菁看來，除了要加強對業主的宣傳和監管、嚴防違規裝修和暴力裝修外，裝修行業自身也要加強自律，應把沒有資質或者沒有管理能力的機構進行優勝劣汰。

文/廣州日報全媒體記者 肖歡歡